在我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段的大背景下，城市开发建设由房地产主导的大规模增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。2020年10月29日党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》及2021年3月11日十三届全国人大四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，在国家层面明确提出转变城市发展方式，实施城市更新行动。

      2020年12月以来，深圳、北京、重庆及天津逐渐发布了与“城市更新”相关的地方性法规和规范性文件。尽管相较于深圳来说，上海、北京、重庆、天津直辖市的城市更新政策出台较晚，但基于北京在全国举足轻重的地位，本次北京、重庆和天津的城市更新政策更具有全国性的风向标意义，相信随后全国各主要城市将会跟进出台各自的城市更新政策。一夜之间，“城市更新”成为中国下一步发展的焦点和主题词。

      目前全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约40亿平方米。其中，仅北京、上海、深圳三地老旧小区综合整治、老旧工业区改造，以及商办物业更新的年投资规模就超过2000亿元。城市更新是推动城市高质量发展的必然选择，应成为未来我国城市发展的新常态。

          总体上看，城市更新主要包括：对城市规划区内旧小区、旧工业区、旧商业区、旧楼宇、旧街道、棚户区及城中村等城市空间形态和功能区，在原状基础上以修缮、整治、改善、优化或拆除重建等方式进行一定的建设活动的内容。就城市更新的方式和类型，总体上看，城市更新大致可以分为综合整治类和拆除重建类两大类型。

      就北京市而言，区别于广州、深圳、上海的城市更新实践与制度建设，结合其自身城市特色，以街区更新为主，倡导小规模、渐进式的有机更新，创新之处在于“以街道为抓手，以更新为手段，以规划师为纽带” ，将城市更新分为老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新及其他类型。

      普遍来看，城市更新项目中的核心关注点始终聚焦于实施主体的选择、规划调整、土地利用、资金筹措、原产权人补偿和经营性服务设施利用等方面。

 从选择方式上，原产权人在引入合作方时，可以采用招标等公开招商方式，也可以采用委托授权或协议方式，某些情况下，城中村/旧村改造项目中涉及集体资产交易的，可能还需在公共资源交易中心公开进行，某一项目具体采取哪种方式需具体根据当地关于城市更新的规定而定。

         土地利用方面的政策主要涉及土地取得方式、土地使用年限、土地性质、土地用途和土地出让价款缴纳等方面的内容。

         在城市更新项目中，出于项目盈亏平衡等的需要，对于经营性服务设施可以采取灵活的利用方式。以北京市为例，根据10号文及城市更新配套文件的规定，一方面，利用更新改造空间按有关要求从事经营活动的，相关部门可予办理经营许可；另一方面，经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，经业主同意和区政府认定后，将经营权让渡给相关专业机构。在此方面，北京市此前已经有成熟的老旧小区改造经验，并计划大规模推广“劲松模式”。

      据国家开发银行总行行业三部处长史长虹曾公开表示，2021年国开行将提供将近5000亿元的授信额度，支持各地城市更新。目前，国开行已经为全国11个城市的城市更新工作提供了金融支持，3100亿元授信已落地。

      同时，有不少业内专家表示，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。