在第一阶段(1949-1977年)，中国城市更新以改善城市基本环境卫生和生活条件为重点。在公共财政十分紧缺的背景下，国家提出了“重点建设，稳步推进”的城市建设方针，优先将建设资金用于发展生产性的城市新工业区。而大多数城市旧城区的建设，则采取“充分利用、逐步改造”的方针，仅是对原有房屋、市政公用设施，进行维修养护和局部的改建或扩建。各地城市不同程度地开展了以改善环境卫生、发展城市交通、整修市政设施和兴建工人住宅为主要内容的城市建设工作。这一时期的大规模城市建设，是中国历史上前所未有的，对城市居住环境和生活条件的改善起了积极的作用。北京龙须沟改造、上海肇家浜棚户区改造、南京内秦淮河整治以及南昌八一大道改造等，都是当时卓有成效的改造工程。

在第二阶段 (1978-1989年)，中国城市更新重点转移至解决住房紧张和偿还基础设施欠债。在改革开放与社会主义现代化建设的大背景下，国家重新明确了“城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作”的城市建设方针，要求城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理。在这样的背景下，我国的城市规划体系快速发展。城市更新也随着土地市场化改革的启动，日益成为城市建设领域的关键问题。为了解决城市住房紧张，满足城市居民改善居住条件、出行条件的需求，以及偿还城市基础设施领域的欠债等问题，城市更新活动在全国各地展开，并针对不同类型进行了理论与实践方面的探索。其中，代表性的工作包括沈阳旧城改造、合肥旧城改造、上海南京东路改建、南京市中心综合改建、苏州桐芳巷小区改造和北京菊儿胡同整治。

在城市更新思想方面，吴良镛先生提出“有机更新论”，推动了从“大拆大建”到“有机更新”的根本性转变，为我国城市更新指明了方向，现实意义极为深远。吴明伟先生提出了系统观、文化观、经济观有机结合的全面系统的城市更新学术思想，对指导城市更新实践起到了重要的指导作用。

第三阶段(1990-2011年)，中国城市更新进入了市场机制主导的实践探索与创新时期。在这个阶段，伴随土地有偿使用和住房商品化改革，过去进展缓慢的旧城更新获得了强大的政治经济动力。各大城市借助土地有偿使用的市场化运作，通过房地产业、金融业与更新改造的结合，推动了以“退二进三”为标志的大范围旧城更新改造。

在实践方面，这一阶段的城市更新涵盖了旧居住区更新、重大基础设施更新、老工业基地改造、历史街区保护与整治以及城中村改造等多种类型。诸如上海世博会大事件驱动的江南造船厂、上钢三厂所在的中心城黄浦江两岸功能转型和再开发；由艺术家“自下而上”聚集推动的北京798艺术区更新、上海田子坊创意区更新案例；广州市的“三旧”改造、佛山市的“三旧”改造和深圳大冲村改造；南京老城南地区保护更新和苏州平江历史街区的保护整治；杭州城市有机更新、常州旧城更新等项目，都是这个阶段的代表性案例。

第四阶段(2012年-至今)，中国城市更新开启了以人为本和高质量发展的新局面。2011年，我国城镇化率突破50%，正式进入城镇化的“下半场”。过去被经济发展掩盖的隐性问题日益显像化，倒逼中国城市空间的增长主义走向终结。以内涵提升为核心的“存量”、乃至“减量”规划，已经成为了我国空间规划的新常态。在生态文明宏观背景以及“五位一体”发展、国家治理体系建设的总体框架下，城市更新更加注重城市内涵发展，更加强调以人为本，更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。北京、上海、广州、南京、杭州、深圳、武汉、沈阳、青岛、三亚、海口、厦门等城市积极推进城市更新，强化城市治理，不断提升城市更新水平，出现多种类型、多个层次和多维角度的探索新局面。

在更新政策和制度建设方面，国家层面相继出台《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》《节约集约利用土地规定》《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》及2019年6月19日国务院部署推进城镇老旧小区改造，全国范围开展到2020年4月14日各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户等一系列政策文件。与此同时，顺应新的形势需求，几个重点省市在城市更新机构设置、更新政策、实施机制等方面进行了积极的探索与创新。

资金来源方面逐步完善，比如专项债将适度倾斜，银行贷款也有介入。与上年相比，今年新增专项债投向基建的比例大幅增加。根据Wind统计显示，去年全年新增专项债主要投入土储、棚改等领域，投向基建的比例不到三成。今年监管部门要求专项债不再投向土储、棚改后，一季度专项债投向基建的比例已上升至八成左右。

纵观中国城市更新70年的发展历程，经历了从解决城市居民基本生活环境和条件问题；到改革开放随着市场经济体制的建立，开展大规模的旧城功能结构调整和旧居住区改造；到快速城镇化时期开展的旧区更新、旧工业区的文化创意开发、历史地区的保护性更新；再到今天进入强调以人民为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展，呈现出多种类型、多个层次和多维角度探索的新局面。

地方政府在国策方针的指引下，全面开展针对旧中心区、旧居住区、老工业区、城中村以及历史街区等地区的更新改造工作，并且在更新过程中，通过为参与者提供正式的制度路径与优惠的政策支持，激励更广泛的社会力量参与，推动城市更新的顺利开展。在中央政府指引、地方政府响应的背景下，越来越多的私人部门与社会群体参与到城市更新中，为过去政府和市场主导的物质更新提供了更广阔的视角与更持久的动力，形成了政府力量、市场力量、社会力量共同参与的城市更新机制。

在过去的70年中，城市更新在完善城市功能、提高群众福祉、保障改善民生、提升城市品质、提高城市内在活力以及构建宜居环境等方面起到了重要作用，积极地促进了中国城镇化的进程，使人们的生活环境变得更加美好，使城市更加宜居、安全、高效和持续。

但与此同时，城市更新时代的来临，无疑向广大城市更新的参与者提出了新的和前所未有的挑战。急需从过去单一效率主导的价值观转向基于以人为本和高质量发展的多维价值观；也意味着参与者的需要从过去单一更新模式，转而向“全生命周期”的多元服务模式更新；在更新思维层面，需要从建筑的方方面面去考量，生态环境、历史文化导向下城市更新项目的要求也将成为修缮企业参与旧城改造必须重视的问题。最后在制度层面，需要从过去单一的政府主导与审批的行政机制，转向权力下放、社会赋权、市场运作的空间治理模式，基于“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，“生命共同体”的组建显得尤为核心，保障建筑的绿色升级、居住的安全、便利，但后期的升级维护同样需要有人站岗。