根据《政府工作报告》，在顺利完成上年旧改目标之后，上海今年计划完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套等。在今年1月初举办的上海“两会”上，上海市政协委员、上海区域首席执行官张海指出，以旧改为主要内容的城市更新工作，对于强化全球资源配置功能具有重要意义。
01上海旧改跑出“加速度”
5月22日，十三届全国人大三次会议在北京开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，今年全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。此前，4月15日召开的国务院常务会议，也明确将加大城镇老旧小区改造力度。对此，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，这一表述“意味着今年房地产工作的重点是旧城改造”。
作为较早于旧改赛道上发力的一线城市，上海旧改工作已成果颇丰。根据《上海市住房发展“十三五”规划》，2016-2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。
进入2020年，上海将坚持“留改拆”并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套；引导支持多层住宅加装电梯。
因疫情影响，今年初上海旧改工作一度停摆。但4月中旬，上海市旧改办向媒体强调：“上海今年旧改计划不因疫情‘缩水’”。据悉，截至3月份，上海已完成全年旧改工作计划的近四成。其中，截至4月28日，静安区宝山路街道31、149、150、152街坊旧改征收地块“二次征询”预签约率已达99.61%。而该地块项目的签约生效也标志着静安区彻底消灭成片二级以下旧里，提前完成“十三五”的旧改目标。
与此同时，上海也加紧激活历史遗留的“毛地”。据悉，数年前实施的“毛地”出让规定由开发商承担拆迁补偿安置费用，但因资金、收益、市场预期等诸多原因，上海市中心目前有多幅“毛地”处于“沉睡”状态。2019年，上海共有静安区宝山路街道257和258街坊、虹口区万安路地块3幅“毛地”启动旧改，2000多户居民受益。截至2019年底，中心城区目前还剩27块“毛地”，涉及居民约2.9万户。其中，2020年上海重点推进的“毛地”共有8幅，分布于黄浦、虹口及杨浦。
此外，为破解各区旧改资金难题，去年上海改变了以往全部以政府财政资金为主导的方式，制定了“市区联手、政企合作、以区为主”政策，引入市属或区属国企进行市场化融资，各方按比例共同出资来进行旧区改造。今年，上海将拓展旧区改造项目融资新模式，解决“毛地”地块及今后其他央企、市属国企、区属国企等主体参与旧改项目的融资贷款问题；政企合作项目将进一步细化融资贷款方案，尽快落实资金，启动改造等。
4月22日发布的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》则提到，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持；对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金，加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目等。
02打通便民服务最后一公里
上海市结合城镇老旧小区改造试点工作，修订成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造等《三类旧住房综合改造项目技术导则》，明确在消除房屋安全隐患、完善房屋使用功能的同时，将房屋本体修缮改造与小区公共服务设施完善、积水点排除、二次供水改造、架空线入地、雨污分流、加装电梯等有机结合，同步提升居住环境。
明确9大项、30余分项的必修内容：明确屋面、外立面、承重结构、二次供水等必修内容，确保房屋结构本体安全和基本使用功能完善。
明确将雨污分流纳入老旧小区改造实施内容：将老旧小区雨污分流纳入改造内容，在实施建筑提升的同时，进一步解决老旧小区管网堵塞、污水冒溢等问题，目前正推进实施约214万平方米结合老旧小区改造实施的雨污分流改造项目。
明确将信息通信架空线入地纳入可选择修缮内容：上海市房屋管理局会同上海市经济信息化管理委、上海市通信管理局，将信息通信架空线入地结合老旧小区改造同步实施，老旧小区改造实施单位负责管道埋设，信息通信运营企业负责线缆穿管及用户割接，费用由双方共担。在老旧小区改造的同时，实现建筑立面、小区道路、小区绿化景观同步提升的效果。目前正推进实施约163万平方米结合老旧小区改造实施的信息通信架空线入地项目。
明确将既有多层住宅加装电梯纳入老旧小区改造同步征求实施内容：明确对居民意愿达成一致的小区，可结合老旧小区改造同步实施加装电梯。加装电梯费用由上海市财政按照实际加装电梯费用的40%比例、最高不超过28万元进行补贴，同时管线外移等费用纳入老旧小区改造工程费用，其余加装电梯费用由居民自行出资。
03变“忧居”为“宜居”
静安区临汾路380弄“星城花苑”小区东起阳曲路、南朝临汾路、西靠岭南路、北至汾西路，属于售后公房小区。小区建于上世纪80年代末，总建筑面积7.77万平方米，现有36个楼组、1205户，常住人口3615人。近年来，小区逐渐出现了房屋渗水、路面积水、电梯老化、黄土见天、停车难等问题。
静安区委、区政府积极部署，改造工作主要从以下几点予以推进：
一以群众需求和社区建设为导向，探索旧区改造与党建联建、居家养老等相关资源的融合，打造平安、舒适、便捷、有序的“美丽家园”综合体，让老旧小区居民的生活更开心、更舒适、更有温度。
二是因房施策、精准发力，抓住雨污混接、高坠隐患、停车难等短板，切准症结，直指病灶，编制个性化改造和修缮方案，动“小手术”，做“微更新”，通过一桩一件“小微工程”，让群众看到一点一滴、实实在在的变化，获得感不断增加。
三是将工作观念从以“房”为中心向以“人”为核心转变，从单纯注重住房本体的改造向居住功能的提升、居住品质的优化转变，从简单的“住有所居”向更高层的“安居宜居”转变，实施“有温度、可持续、高品质”的老旧小区改造。
旧城改造作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。
根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。分城市来看，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看，上海、济南、北京三地最高，分别为61%、49%、47%。
老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下）。这些比例均高于全市的平均水平。
据相关专家表示：北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。
国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作，旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。
这个关于民生工程的改造项目，修缮行业如抓住机遇，布局得当，介入这次“官方组织、社会资本介入”的好机会，那就是“仁者见仁，智者见智”了。
